定期借家契約と普通借家契の違いを理解しよう

テナントの契約には、大きく分けて「定期借家契約」と「普通借家契約」があります。

これは借地借家法によって定められています。

一般的なテナント契約が「普通借家契約」になります。更新されるのが前提ですが、借主は解約の予告期日を守れば契約期間内でも途中解約ができます。そして貸主からは正当の理由のない解約や更新の拒否は認められていません。契約更新には、通常は更新料が必要になります（家賃の1か月分位）。貸主によっては、更新料無料といったケースも見受けられます。

それに対して「定期借家契約」は契約期間の満了と同時に契約が終了してしまい、借主は、そのテナントから退去しなければならないという契約形態です。基本的には契約更新という考えはありませんが、貸主、借主とも契約延長の意向があり、契約条件が合意できれば再契約もできます。

定期借家契約になる代表的な例は次の２つです。

• テナントオーナーの方針で定期借家契約にしている。
• 老朽化などで、近い将来に取り壊しの予定がある。

定期借家契約が使われる理由は？

そもそも定期借家契約と形態が導入された背景には、マナーの良い優良なテナント契約者の割合を高めるというのが趣旨のようです。

マナーの悪い契約者とは再契約をしない事ができるので、再契約できる条件を伝えておくことにより借主がマナーを守ってくれればテナントの管理もしやすくなることが期待できます。

普通借家契約の場合は、一度契約してしまうとよほどの理由がない限り解約はできません。更新されることが大原則になります。マナーの良い借主ならば問題ありませんが、ルールを守らないマナーの悪い借主の場合は、解約を打診したとしても応じてもらえないケースが多いようです。取り壊しが予定されていても普通借家契約の借主がいる場合は立退き料が必要になる場合もあります。

このような借主を強く保護する普通借家契約の利便性の悪さを鑑みて、契約期間満了と同時に退去を求めることができる「定期借家契約」が場合によっては必要になってくるわけです。

「定期借家契約」の使われ方としては、人気のある大型の商業施設や新しく建てた商業店舗等、質の良い、優良な借主を確保するために入れ替えやすい「定期借家契約」を採用しているところも多くあります。

定期借家契約のメリットとデメリット

メリット

• 契約期間満了で確実の退去を求めることができる。
• マナーの良い。優良な借主が増える

デメリット

• 賃料設定が安くなる
• 法的要件に制限されるので、要件をみたしてないと普通借家契約とみなされる
• 一般的に契約期間が短いため、いやがる人も多数

定期借家契約には法的縛りが・・・

定期借家契約には法的な縛りが、いくつかあります。定められた要件を満たしてない場合は、普通借家契約とみなされます。

定期借家契約に必要な要件

• 契約は、公正証書または書面で交わす
• 契約書には、契約期間の満了で契約終了する文言を明記する
• 契約期間が１年以上の定期借家契約の場合は、貸主は期間満了の1年前から６か月前までの間に、借主に期間満了による契約終了の旨を知らせる。

定期借家契約を適用する場合は、法律で定められた要件を遵守することが大切になります。